截至2013年，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米。該數(shù)據(jù)反映了以下三方面的動向：一是我國人均住房面積水平已經(jīng)不低；二是存量房居住功能、更新改造潛力較大；三是“十三五”時期，舊房改造市場有可能成為房地產(chǎn)業(yè)向服務(wù)業(yè)拓展并發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng) 作用的新市場。同時，舊房改造也將影響新房開發(fā)、庫存消化、擴大住房消費、開發(fā)商轉(zhuǎn)型服務(wù)商等諸多關(guān)系。

經(jīng)過近20年快速發(fā)展，我國住房供求關(guān)系已發(fā)生變化，目前新增住房消費對經(jīng)濟增長驅(qū)動的作用已明顯下降，但存量房市場對擴大需求和對服務(wù)業(yè)的拉動則開始顯現(xiàn)，特別是利用互聯(lián)網(wǎng)思維更新改造存量房已有人實踐，如毛大慶的創(chuàng)業(yè)工場、中海地產(chǎn)利用互聯(lián)網(wǎng)進行寫字樓租賃等等。加上住宅折舊增加、住宅裝修理念改變，城鎮(zhèn)居民居住品質(zhì)改善的要求，都將對存量房的更新改造產(chǎn)生作用。

城鎮(zhèn)舊房改造需求旺盛

1998年我國住房制度改革以來，有近20年時間的住房建筑面積成倍增長。其間，住房建筑技術(shù)和裝修理念也在不斷進步，新型、環(huán)保建筑材料不斷應(yīng)用，住宅配套設(shè)施和性能逐步完善。但這是一個緩慢漸進并逐步加速的過程。很多上世紀蓋的房子，特別是1990年前后蓋的住宅，存在套內(nèi)面積狹小、附帶衛(wèi)生及水電工程建設(shè)落后、廚房衛(wèi)生間配套不夠好、隔音效果差等問題。但因為還沒有危及住宅居住質(zhì)量，也不可能全部拆除重建。因此只有通過改善或提升來解決。這其中包括住房加固、電梯安裝與更新、外墻面修繕、水電改造、停車位建設(shè)等等。此外，部分上世紀80年代建造的樓盤，經(jīng)過近30年的物理與化學(xué)折舊，住宅安全與質(zhì)量問題已引起社會關(guān)注。

據(jù)統(tǒng)計，2013年上海市各類居住房屋已超過5.6億平方米，其中老舊住宅約占2.2億平方米，這些房屋由于各種原因，其結(jié)構(gòu)、設(shè)施均存在不同程度缺陷，有的設(shè)施老化，有的跑冒漏滴，甚至影響居住安全。我們做過調(diào)查，1980年前，北京建成的房屋無法滿足北京地區(qū)抗震設(shè)防標準，而且沒有節(jié)能措施，配套設(shè)施老化。綜合看，我國城鎮(zhèn)舊房改造潛在和現(xiàn)實需求巨大。

城鎮(zhèn)舊房改造需求市場規(guī)模較大

截至2013年，按照國家統(tǒng)計局抽樣調(diào)查的數(shù)據(jù)，我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積32.7平方米，同期，我國城鎮(zhèn)常住居民人口約為7.3億，據(jù)此計算，我國城鎮(zhèn)約有存量住宅面積240億平方米。2010 2013年期間，我國共銷售商品住宅面積合計為85億平方米，約占城鎮(zhèn)存量住宅面積的1/3，2/3左右的存量住宅建于2000年以前，或多或少都需要進行品質(zhì)改善。我們假定每平方米居住品質(zhì)提升成本為100元，那么存量住宅品質(zhì)提升市場空間約1.5萬億元。當(dāng)然，上述估算過于簡單，并不能反映實際情況。實際上，市場潛力可能遠較上述估算要大。如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)以“數(shù)量型增長模式”運行，其空間日益狹小，單靠新房建設(shè)增加建筑面積、解決老百姓的住房問題，不僅會造成巨大的資源浪費，未來將留下更多的去庫存問題。

居民擴大消費需尋找新目標

截至2015年6月末，我國住戶存款余額高達53.28萬億元，這還不包括以證券交易結(jié)算資金、金融機構(gòu)同業(yè)存放形式的存款，可見我國居民消費購買潛力巨大。今年上半年，我國最終消費支出對國內(nèi)生產(chǎn)總值增長的貢獻率為60.0%，比上年同期提高5.7個百分點。同時，我國居民消費熱點也在發(fā)生變化。改革開放初期，自行車、縫紉機是年輕人結(jié)婚的必備消費品。上世紀80年代初，電視機、摩托車成為消費熱點，由此帶動家用電器的爆發(fā)式增長。上世紀90年代，手機、高端家用電器進入普通家庭。目前，隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)的發(fā)展，我國智能家居，以及由信息化、智能化主導(dǎo)的“客廳經(jīng)濟”成為后起之秀，發(fā)展很快，是新的消費增長點和熱點。

為什么舊房改造蘊藏著巨大空間，這與我國住房消費增長放緩有關(guān)，特別是一些三四線城市的新房供應(yīng)量過大，出現(xiàn)了不同程度的積壓和庫存。

據(jù)了解，雖然今年3月以來，國家采取了一系列穩(wěn)定住房消費的政策，上半年全國房地產(chǎn)出現(xiàn)回暖跡象，1 6月份，全國商品房銷售面積50264萬平方米，同比增長3.9%，其中，住宅銷售面積增長4.5%，以深圳為代表的一線城市住房交易成交活躍。但從趨勢分析，在人口結(jié)構(gòu)變化、住宅供求關(guān)系轉(zhuǎn)變以及家庭住房消費動力不足等因素的綜合作用下，未來我國住房消增長仍將呈趨勢性放緩。

人口結(jié)構(gòu)變化抑制住房增長空間

人口因素一直是我國房地產(chǎn)市場的主要驅(qū)動力。隨著我國人口結(jié)構(gòu)變化，我國房地產(chǎn)業(yè)數(shù)量型增長空間將會受限。據(jù)國家衛(wèi)生計生委人口研究所提供的數(shù)據(jù)顯示，購房主力人口將在2015年達到峰值。1990年 1999年出生的人口總數(shù)比1980年 1989年出生的人口總數(shù)下降23%，2000年 2009年出生的人口總數(shù)又比1990年 1999年出生的人口總數(shù)縮減16%。反映出我國人口增長見頂并回落的變化趨勢。25歲至49歲是商品房購買的主要群體，根據(jù)我國人口年齡分布特征推算，購房主要人口將在2015年達到峰值，并將從2018年開始形成中長期下降趨勢。

人口老齡化將引發(fā)未來住房閑置

根據(jù)2011年4月28日發(fā)布的第六次全國人口普查主要數(shù)據(jù)，我國60歲及以上人口占13.26%，比2000年人口普查上升2.93個百分點，其中65歲及以上人口占8.87%，比2000年人口普查上升1.91個百分點。我國當(dāng)前的人口老齡化壓力不斷增加人口增長拐點和人口結(jié)構(gòu)趨向老齡化，將不可避免引發(fā)住房閑置問題。日本是人口老齡化的典型國家，據(jù)日本總務(wù)省發(fā)布的《住宅和土地統(tǒng)計調(diào)查》，截至2013年10月1日，日本全國共有5240多萬個家庭，住宅總數(shù)約為6063萬套，按每戶一套計算，閑置住宅約為820萬套。閑置空置住宅占日本全國住宅總數(shù)的13.5%，創(chuàng)當(dāng)時統(tǒng)計調(diào)查以來的歷史最高紀錄。從人口演變情況看，我國人口老齡化趨勢也與日本當(dāng)時的情況有點相似，未來住房閑置問題需未雨綢繆，早作準備。

住宅供過于求的趨勢日益顯現(xiàn)

我國城鎮(zhèn)居民人均住房面積達到32.7平方米，已超過部分發(fā)達國家水平，基本能滿足合理居住需求。同時也應(yīng)看到，計劃生育政策將引發(fā)未來住宅市場供過于求。2000年出生的孩子，如果不是因為破舊而重置房屋，那么很難產(chǎn)生新增住宅需求。當(dāng)前以提高人均住宅消費面積的行業(yè)發(fā)展模式，未來將難以持久。

家庭新增住房消費后勁不足

一是從整體購買力分析，隨著住房需求收入中樞下移，中低收入人群將成為主力購房群體，降低了對新房市場的整體吸納能力。雖然去年以來連續(xù)三次降息，個人住房貸款利率降至階段性歷史低位，5年以上個人住房公積金貸款利率為3.5%已是歷史新低，但因為房價偏高，對中低收入人群的支持力度仍然有限。二是從家庭住宅投資分析，住宅價格累積漲幅過大導(dǎo)致租金收益率明顯偏低。最近3次降息雖然改善了住宅定價基準，但租金收益率與基準存款利率仍有差距，特別是當(dāng)前金融市場工具平均收益率遠遠超出租金收益率水平，降低了家庭住房投資積極性。三是從家庭財富配置結(jié)構(gòu)分析，我國普通家庭住宅不動產(chǎn)財富比重過高，財富流動性存在明顯不足。而發(fā)達國家家庭非金融資產(chǎn)比重明顯低于我國。2005年，日本家庭非金融資產(chǎn)比重46.4%、美國43.4%、英國63.6%、加拿大51.1%。從財富風(fēng)險、安全與流動性考慮，我國普通家庭客觀上需要增加金融投資資產(chǎn)比重，改善財富流動性狀況，降低住宅不動產(chǎn)變現(xiàn)風(fēng)險。綜合看，當(dāng)前家庭住宅消費的后勁是不足的。

商辦商用地產(chǎn)過剩嚴重

隨著互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)支持的淘寶、京東等電商的興起，傳統(tǒng)商業(yè)零售份額日益擠壓，已呈現(xiàn)出需求不足的狀況。目前看，部分城市的商辦商用地產(chǎn)過剩風(fēng)險開始顯現(xiàn)。2015年末，全國主要城市商業(yè)綜合體存量面積將達3.6億平方米，2016年將突破4.3億平方米，過剩風(fēng)險逐年加大。即使在商業(yè)比較發(fā)達的北京，今年前5個月商業(yè)地產(chǎn)租售率下降23%，反映出商業(yè)地產(chǎn)的滯銷風(fēng)險。

因此，從目前看，城鎮(zhèn)舊房改造市場空間巨大是有原因的，但啟動城鎮(zhèn)舊房改造應(yīng)注意以下問題：

有效引導(dǎo)家庭有序改造舊房

城鎮(zhèn)舊房改造是一項系統(tǒng)工程，需要激發(fā)家庭自主改造積極性。如果業(yè)主自身沒有改造積極性，那么政府引導(dǎo)行為容易受到抵觸。在住宅區(qū)每棟樓房里，每家每戶經(jīng)濟條件、生活習(xí)慣都不同，強行推進樓房改造，容易發(fā)生糾紛。即使就單戶家庭而言，為改善居住品質(zhì)進行的裝修升級改裝，也會給鄰居的正常作息帶來不便。特別是在老舊樓房增裝電梯，低層住戶可能認為不需要而不愿承擔(dān)相關(guān)費用，這需要政府耐心解釋、社區(qū)溝通與業(yè)主之間費用分攤的合理計算和設(shè)計。

有效發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng)作用更新改造

當(dāng)前的存量房升級改造不僅僅是傳統(tǒng)的裝修，還涉及大量的互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)升級。目前，金螳螂已專門成立金螳螂 蘇州 電子商務(wù)有限公司，將改善型住房作為主要市場，升級為O2O平臺；浙江亞廈從智能家裝入手，為用戶提供簡單、透明、省錢、省心、放心以及產(chǎn)業(yè)鏈全覆蓋的家裝定制線上線下一體化平臺；土巴兔以互聯(lián)網(wǎng)技術(shù)為核心，瞄準改善型住房，為消費者提供一整套自主設(shè)計裝修方案。

創(chuàng)新舊房改造模式

舊房改造與原住戶的日常生活必然存在沖突。如何將這種沖突降低到最小，需要認真研究。一種辦法是業(yè)委會可以尋找施工方，一種辦法是政府統(tǒng)一招標，一種辦法是業(yè)主自行選擇，關(guān)鍵是要因地制宜，與服務(wù)業(yè)等配套很好地結(jié)合起來，使改造后的舊房功能全、性能好，能符合時代發(fā)展特點和新的生活方式。

總之，對存量房的品質(zhì)改造和提升，有利于房地產(chǎn)行業(yè)更好地與服務(wù)業(yè)對接，更好地發(fā)揮互聯(lián)網(wǎng) 作用。這些工作做好了，不僅對改善居住品質(zhì)起到好作用，也能促進消費需求更大地釋放。